本期內容從智慧辦公的定義入手，通過對智慧辦公產業(yè)鏈和市場痛點的剖析，全方位解讀辦公空間智慧化改造的秘密。通過應用人工智能、大數據、區(qū)塊鏈等高新技術產品，智慧辦公有效地幫助企業(yè)合理規(guī)劃辦公資源，節(jié)省辦公成本，同時提升員工的辦公體驗，并逐步形成了以科技供應商和運營商為主體的兩種商業(yè)模式。當下國內智慧辦公行業(yè)智慧化程度較低，發(fā)展仍處于起步階段，智慧化程度將成為未來企業(yè)管理、企業(yè)經營、協同辦公發(fā)展的決定因素。
智慧辦公場景分析市場定義及應用分類
市場定義：
智慧辦公是指借助新一代信息技術重新定義傳統辦公，實現辦公空間與智能化產品的無縫聯接。智慧辦公主要包括兩個方面：辦公空間的智慧化管理到辦公場景的智慧化應用，前者包括空間管理、設施設備管理以及能耗管理；后者包括以OA系統為首的智慧辦公系統、智慧會議室系統、智慧存儲、智慧停車、聯合辦公等智慧化應用。
圖：智慧辦公定義
圖片來源：克而瑞華為聯合研究編制
本篇報告所定義的“智慧化”，是指從辦公空間到辦公應用的智慧化過程，通過應用人工智能、大數據、區(qū)塊鏈等高新技術產品有效幫助企業(yè)合理規(guī)劃辦公資源，節(jié)省辦公成本，同時提升員工的辦公體驗。
其中，由于智慧辦公涉及運營商、企業(yè)以及個人三個層面，其涉及的辦公空間的智慧化管理和辦公場景的智慧化應用是目前行業(yè)在智慧化過程中最為重視，也是發(fā)展最為成熟的兩大環(huán)節(jié)，也是本篇白皮書對于智慧辦公市場研究的主要切入角度。
應用分類：
根據涉及群體角度進行劃分，智慧辦公主要涉及三類群體：運營商、企業(yè)、個人。針對三類智慧辦公群體，市場已經分別形成了較完善的三類智慧化產品體系以及應用體系。
來源：克而瑞華為聯合研究編制
產業(yè)鏈及商業(yè)模式分析
產業(yè)鏈分析：
�、僦腔坜k公運營端產業(yè)鏈分析
在智慧辦公運營端，本節(jié)重點從空間管理、智慧招商、運營管理（設備監(jiān)測、能耗監(jiān)測、運營監(jiān)控）三個階段分析。
- 空間管理：智慧辦公主要由傳統商業(yè)辦公空間和聯合辦公兩種模式組成，聯合辦公是指運營商為企業(yè)提供一整套辦公空間解決方案，與傳統的辦公空間不同，除提供辦公空間之外，還包括如日常物業(yè)管理、孵化投融資等增值服務，逐步具有穩(wěn)定的辦公群體。整體辦公場所是由多個空間構成的，每一個空間由不同工位、辦公設備等構成，由傳統手段掌握各個空間占用情況并非是一件易事，而通過BIM技術可以輕松解決這類問題。所以，空間管理就是通過BIM技術，對辦公空間進行功能分類，優(yōu)化空間利用率，減少空間成本。同時通過空間管理還可以引申到租賃管理、裝修管理等。
- 智慧招商：從運營商的角度來說，無論是商業(yè)、產城還是辦公，招商都是運營商的工作核心，如何提高辦公場所入駐率是運營商每天都在面對的問題。所以，通過機器學習中的算法模型，搭建大數據招商平臺、辦公選址云服務平臺、招商業(yè)務平臺等智慧招商平臺，從而提升辦公場所入駐率和企業(yè)招商效率。
- 運營管理：辦公場所的運營管理主要包括設備監(jiān)測、能耗監(jiān)測、運營監(jiān)控三個方面，其中辦公設備的平穩(wěn)運行是辦公場所的重要保障，通過物聯網技術實現設備監(jiān)測，當設備出現故障時，會在第一時間進行報警并進行維修。辦公場所的能耗在樓宇運營費用中占了很大的比例，所以通過搭建能耗監(jiān)測系統，實時統計分析設備能耗情況，為后續(xù)能耗決策提供強有力的數據支撐。運營監(jiān)控主要是對公司的員工以及辦公設備進行監(jiān)控，從而保障辦公安全。
智慧辦公運營端產業(yè)鏈解構
來源：克而瑞華為聯合研究編制
�、谥腔坜k公企業(yè)端產業(yè)鏈分析
在智慧辦公企業(yè)端，本節(jié)重點從企業(yè)管理、企業(yè)經營、協同辦公三個階段分析。
- 企業(yè)管理：企業(yè)管理主要從人才管理、資金管理、資產管理、綜合管理四個維度進行分析，通過搭建人力系統、財務系統、投資分析系統、資產管理系統等一整套企業(yè)管理系統，對企業(yè)的資源進行智慧化管理，從而提升企業(yè)管理效率。
- 企業(yè)經營：企業(yè)經營主要從客戶經營、物業(yè)經營、業(yè)務經營、孵化加速多個維度進行分析，全面整合客戶、物業(yè)、供應鏈、營銷、融資等多個要素，構建企業(yè)經營一體化平臺，助力企業(yè)實現持續(xù)的業(yè)務，快速地為業(yè)務提供經營決策。通過為初創(chuàng)企業(yè)提供增值的孵化加速服務來降低創(chuàng)業(yè)成本并提高效率，同時聯接風險投資機構與初創(chuàng)企業(yè)，降低雙方之間的信息不對稱，從而破解融資難、融資慢等問題。
- 協同辦公：以大數據為基礎，企業(yè)依托辦公場所搭建匯聚產業(yè)、人才、技術的辦公平臺，提供綜合的辦公服務，解決不同的辦公需求。
智慧辦公企業(yè)端產業(yè)鏈解構
來源：克而瑞華為聯合研究編制
�、壑腔坜k公個人端產業(yè)鏈分析
在智慧辦公個人端，本節(jié)重點以數據的角度從數據采集與生成、數據整合與分析、數據應用與服務三個階段分析。
- 數據采集與生成：辦公場所的個人數據主要通過線上手段進行采集，包括視頻監(jiān)測中的圖像數據、辦公系統數據、辦公APP中的數據，通過獲取辦公場所的個人數據，從而為后續(xù)智慧辦公應用服務提供數據支撐。
- 數據整合與分析：通過搭建數據中臺將數據整合拉通，然后深度挖掘數據信息并進行統計分析，以求最大化發(fā)揮數據的價值。
- 數據應用與服務：通過數據整合與分析，實現智慧辦公系統、智慧會議系統、智慧停車、智慧快遞、智慧存儲、智慧工位等智慧辦公應用服務場景，從而提升員工工作效率與辦公體驗。
智慧辦公個人端產業(yè)鏈解構
來源：克而瑞華為聯合研究編制
商業(yè)模式分析：
�、倏萍脊⿷痰纳虡I(yè)模式
在盈利模式上，目前智慧辦公的相關科技供應商主要以收取SaaS年服務費的方式獲利，收費數額依據合作空間的大小作相應的定價。此外，還會向一些有智能硬件需求的客戶收取部分硬件費用。
�、谶\營商的商業(yè)模式
傳統的商業(yè)地產運營商的商業(yè)模式以收取租金和物業(yè)管理費用為核心收益�？萍假x能升級為智慧辦公之后，除了上述傳統商業(yè)模式以外，運營商發(fā)掘了一些盈利新途徑，主要通過以下兩條途徑實現。
一方面是通過提供智慧化的辦公場景和應用平臺，根據產品自研與否盈利方式有所不同。產品自研的情況下，運營商通常通過銷售產品可以獲取銷售費用；產品合作開發(fā)的情況下，運營商通常通過賺取運營服務費用獲利；
另一方面，以規(guī)�；獮榛A，手握眾多租戶資源，運營商在提供智慧辦公服務的同時深入了解租戶，充分發(fā)揮“企業(yè)發(fā)展顧問”的角色，不僅通過大數據分析，為企業(yè)、產業(yè)提供發(fā)展建議，提供智庫服務。還憑借強大的資源聚合能力打通上下游企業(yè)建立良好的互動，創(chuàng)造更多商業(yè)機遇，聚中海商務生態(tài)圈的力量，輔助企業(yè)更好的發(fā)展。并且將服務從企業(yè)延伸至員工，為白領生活創(chuàng)造便利和價值。這些增值服務都可以產生增值收入，在一定程度上提升運營商的品牌溢價。
但目前來看，智慧辦公行業(yè)產品自研能力較弱，多為合作研發(fā)。并且由于行業(yè)剛起步，行業(yè)智慧化程度較低，運營方主要的收入來源還是依靠傳統的租金收入模式，即運營方整體的數字資本化能力還偏弱，仍需提高。
智慧辦公行業(yè)運營商核心商業(yè)模式圖片
來源：克而瑞華為聯合研究編制
市場痛點分析
在智慧辦公不斷擴大的市場過程中，特別是受到疫情的影響下，智慧會議系統呈現爆發(fā)式增長，但是在共享辦公、移動辦公的大力發(fā)展下，市場還是處于發(fā)展的初級階段，仍然存在很多痛點待解決。主要有以下3個方面的痛點：
數據不通難同步
智慧辦公應用來自豐富的終端設備、大量的周邊選件，但遠程協作、辦公移動化和多終端協同的數據仍存在數據不通、難同步的困境。這樣的困境主要是由于數字化會導致企業(yè)的利益格局重新劃分，商業(yè)模式要重新變化，多種產品數據不互通成為共性。在沒有成熟經驗的企業(yè)中，數字化還是新鮮事物，還沒有非常成熟的成功案例和最佳實踐供參考，而且在落地化方面還需做更多努力。
來源：克而瑞華為聯合研究編制
多方需求不統一
智慧辦公由運營商、業(yè)主、物業(yè)公司和監(jiān)管單位多方協調，而他們都有自己不同的需求。以電梯為例，對于運營商來說，希望電梯維保費用透明合理，在可控范圍內，電梯能滿足業(yè)主出行需要；對于業(yè)主，希望電梯安全，可用；對于物業(yè)公司希望按時收到維保費，盡可能降低維修成本；而監(jiān)管單位希望可以量化監(jiān)管。多方的需求的滿足對智慧辦公運營工作提出了矛盾。
來源：克而瑞華為聯合研究編制
智慧產品待改進
以智慧辦公的主要應用產品遠程會議、環(huán)境監(jiān)測設備為例。
遠程會議：現在遠程會議中，遇到最多的問題就是圖像不夠高清，背景噪音難處理，雙人發(fā)言時不能同時收音，及多人開會時擴聲不夠等問題。
環(huán)境監(jiān)測設備：企業(yè)機房、會議室、經理室以及開放辦公空間等，這些區(qū)域的環(huán)境質量保證了關鍵設備、關鍵人員的健康、舒適、安全。如果機房宕機、企業(yè)員工的病假率上升、企業(yè)員工加班時間縮短，都會對企業(yè)的財務運營產生重大負面結果。
經歷數字化轉型賦能后的行業(yè)通常會迎來新的增長空間，這個增長不依賴政策環(huán)境和市場環(huán)境，而是來自于數字化的力量對企業(yè)潛力的挖掘，通過數字化賦能地產行業(yè)，“懂行人”華為攜手克而瑞，將持續(xù)與行業(yè)內的“懂行”伙伴一道，為房地產企業(yè)數字化轉型加速。以科技之道，全方位降本增效，優(yōu)化企業(yè)效率，實現智慧辦公、萬物互聯與共生合作的真正價值！
